Esta semana la Cámara de Representantes aprobó una medida del Senado. Información muy importante de ayuda a personas con préstamos federales o FHA.
16ta Asamblea 3ra Sesión
Legislativa Ordinaria
SENADO DE PUERTO
RICO
P. del S. 1434
25 de febrero de 2010
Presentado por el señor Ríos Santiago
Referido a las
Comisiones de Banca, Asuntos del Consumidor y Corporaciones Públicas;
y de lo Jurídico
Civil
LEY
Para crear la ley que inserte el proceso de mediación
compulsorio entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario en los procesos
de ejecución de Hipoteca (Foreclosure) de propiedades dedicadas a vivienda en
Puerto Rico que se conocerá como “Ley para Mediación Compulsoria y Preservación
de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de Vivienda Principal”.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
En
Puerto Rico nuestra ciudadanía se ha visto afectada grandemente por la crisis
económica que ha afectado tanto a nuestra isla como a los Estados Unidos de
América durante los últimos años.
La escasez de recursos económicos en
Puerto Rico ha ocasionado que muchos dueños de viviendas le hayan ejecutado su
vivienda por parte de la entidad bancaria o crediticia que ostenta el préstamo hipotecario sobre dicha
propiedad.
En los Estados Unidos de América se
estima que más de nueve millones de estadounidenses perderán sus propiedades mediante ejecución de
hipoteca en los próximos cuatro años.
La Compañía Goldman Sachs, uno de
los grupos de inversión más grandes del mundo, estima que
si en Estados Unidos de América no se
toman medidas para resolver el problema económico en los procesos sobre
ejecución de hipotecas podría ocasionar que a partir del años 2014 podrían haber en los Estados Unidos más de
trece millones de ejecuciones de hipotecas en toda la Nación Americana.
La crisis económica en Puerto Rico
ha afectado grandemente a nuestra ciudadanía
quienes se han visto privados de su derecho propietario de poder tener
su residencia propia.
Las ejecuciones de las propiedades
residenciales por parte de las entidades crediticias ocasionan un efecto multiplicador
negativo en la economía. Esto ya que al
privarse a nuestro pueblo de sus residencias, se disminuye la demanda para la
compra y venta de propiedades y se limita el valor en el mercado de las viviendas,
afectando así el flujo económico de nuestra economía.
Los préstamos emitidos por los
acreedores hipotecarios y entidades crediticias son efectuados mediante
contratos de adhesión para aquellos deudores de hipotecas que desean adquirir
un préstamo hipotecario para una residencia.
En este tipo de contrato se da el predominio de una sola de las partes
por voluntad unilateral. Por lo general
es un contrato inflexible preparado por una sola parte en donde la otra se
obliga.
Los
préstamos hipotecarios contienen en su mayoría cláusulas de aceleración y otros
procesos para asegurar la acreencia por parte del acreedor hipotecario.
La
ciudadanía en general desconoce los tecnicismos y los procesos complejos de
todas las obligaciones legales incurridas en un préstamo hipotecario. Los deudores hipotecarios no son orientados
correctamente por los acreedores hipotecarios en muchas ocasiones, lo cual
limita grandemente el dialogo entre el deudor y acreedor hipotecario al momento
de enfrentarse a una ejecución de hipoteca.
Considerando todo lo anterior, la
Administración del Presidente Barack Obama creó el programa “The Making Home
Affordable Program (MHP) para ayudar a aquellos deudores hipotecarios a poder
refinanciar o modificar sus préstamos mediante dos programas:
A) “Home Affordable Refinance Program
(HARP):
Ofrece refinanciamiento a intereses más bajos a aquellos dueños de viviendas con préstamos garantizados por
Fannie Mae o Freddie Mac, incluyendo aquellos que deben hasta un poco más del
valor real de su vivienda.
B) “Home Affordable Modification Program
(HAMP):
Ofrece a aquellos deudores hipotecarios el proveerle incentivos al
modificar sus préstamos reduciendo el interés del préstamo, extendiendo el
tiempo del mismo o reduciendo los pagos de la hipoteca de la propiedad hasta un
35% del ingreso bruto.
El Congreso de los Estados Unidos
sometió el Proyecto del Senado 2912 titulado “Foreclousure Mandatory Act of
2009” con el propósito de obligar a que todo deudor hipotecario con
garantías federales tenga que someterse
compulsoriamente a un proceso mediación de previo a la ejecución de la hipoteca
por parte del acreedor hipotecario.
El Gobierno Estatal, al igual que el
Gobierno Federal, debe colaborar y buscar alternativas que logren disminuir los
procesos de ejecución de hipotecas y evitar al máximo posible que nuestros
ciudadanos sigan perdiendo sus propiedades.
La realidad es que estas alternativas existen y el público las
desconoce.
En
los Estados Unidos de América nueve Estados han aprobado estos procesos de
mediación ante los tribunales de justicia o mediante procesos no judiciales compulsorios con el propósito
de buscar y evitar tener que llevar a
cabo un proceso de ejecución de hipoteca por parte del banco o institución
crediticia.
A
tenor con lo antes indicado, es imprescindible que la Asamblea Legislativa de Puerto Rico cree una Ley con el propósito
de crear un proceso de mediación compulsoria ante
los tribunales de Puerto Rico o
ante los foros administrativos correspondientes previo a llevar un proceso de
ejecución de hipoteca (foreclousure) de cualquier propiedad principal de
vivienda en Puerto Rico por cualquier entidad bancaria. Entiéndase propiedad principal de vivienda
como aquella que se usa como hogar principal, no (second home) y que para fines
de contribuciones sobre bienes inmuebles es la primera residencia o aquella que
gozaría de aplicar en cada caso de una exención contributiva.
DECRETASE
POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:
Esta
Ley se conocerá por el Titulo Corto “Ley para Mediación Compulsoria y
Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de
Vivienda Principal”.
Artículo
2. — Definiciones
Las siguientes palabras o términos, cuando sean
usados o se haga referencia a los mismos en esta Ley, tendrán el significado
indicado a continuación a menos que del contexto surja claramente otro significado:
(a)Mediación: Un proceso neutral por el cual un Juez
asiste a las partes para tratar de llegar a una negociación o acuerdo
voluntario para resolver su disputa.
(b)Mediación Compulsoria: En los casos en que un
acreedor hipotecario pueda iniciar un proceso de ejecución de hipoteca o venta
judicial, se celebrará una vista compulsoria de mediación conducida en el
Tribunal en el curso de un procedimiento de ejecución de hipoteca sumario y/o
ordinario. En dicha vista éste acreedor
hipotecario le ofrece de buena fe al deudor hipotecario todas las alternativas
viables en el mercado para poder salvar la hipoteca en casos de vivienda
principal. Todo esto dirigido a poder
llegar a un acuerdo o modificación que permita al deudor hipotecario poder
pagar y no perder su vivienda principal.
(c) Acreedor
Hipotecario: Significa entidad o banco
debidamente autorizados por las Leyes de Puerto Rico y las Leyes de los Estados
Unidos de América para conceder préstamos con garantía hipotecara para vivienda
principal, asegurados por FHA, Fannie
Mae, Ginnie Mae, y/o Freddy Mac, pero no limitado a estos inversionistas.
(d) Deudor
Hipotecario: Residente permanente de Puerto Rico que paga préstamo hipotecario
para su residencia principal.
Artículo
3.— Será deber del Tribunal, antes de señalar fecha para la celebración del
juicio, bajo apercibimiento de desacato, señalar para una vista preliminar o
acto de mediación compulsorio que presidirá el juez de la corte para ofrecer al
deudor hipotecario de buena fe todas las alternativas viables disponibles en el
mercado para poder salvar la hipoteca.
Esto será un requisito jurisdiccional como parte de los procesos a
llevarse a cabo al momento una ejecución de hipoteca ante los Tribunales o foros
administrativos de Puerto Rico. De no presentarse el deudor de buena fe, la
institución financiera actuará de la forma acordada en el contrato o pagaré
efectuado el día de la transacción original de compra.
Articulo
4. - Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.
